Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin in Berlin für die Jahre 2021 bis 2023 die Rückzahlung überhöhter Anteile an der Sach- und Haftpflichtversicherung gefordert – also der Betriebskostenposition nach § 2 Nr. 13 BetrKV, die neben der Gebäudeversicherung auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht umfasst. Die abgerechneten Versicherungskosten lagen in diesem Zeitraum bei bis zu 0,45 €/m² pro Monat – der Berliner Betriebskostenspiegel weist für vergleichbare Objekte einen Durchschnitt von 0,23 €/m² aus. Die Beklagte – ein großer Wohnungskonzern – verteidigte sich gegen die Klage nicht. Das Urteil erging nach Aktenlage.

Das Gericht stützte seine Entscheidung auf das mietrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. In der Urteilsbegründung verwies es darauf, dass die Beklagte angesichts ihres großen Wohnungsbestands und der Möglichkeit, Vergleichsangebote einzuholen, einen Vertrag zum Durchschnittswert hätte abschließen können. Das Gericht bemängelte zudem, dass Teile der Sammelversicherung Leistungen enthielten, die nicht den Wohnraummietern zugutekamen. Die Vermieterin wurde zur Erstattung der gesamten Mehrkosten verurteilt. Das Urteil ist rechtskräftig.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, bei der Abrechnung von Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Das bedeutet: Er darf nur solche Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Prüfung der verschiedenen Möglichkeiten angemessen sind. Eine Verpflichtung zum billigsten Angebot besteht nicht – wohl aber die Pflicht, kein unangemessen teures Angebot zu wählen, ohne dass die Mehrkosten durch einen sachlichen Mehrwert gerechtfertigt sind.

Auf die Gebäudeversicherung bezogen heißt das: Eine höhere Prämie ist dann gerechtfertigt, wenn der Tarif Leistungsmerkmale enthält, die über den Marktstandard hinausgehen – etwa eine Allgefahrendeckung, den Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit, eine erweiterte Elementarschadendeckung oder einen Unterversicherungsverzicht. Kann der Vermieter diese Leistungsunterschiede nicht benennen, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nahe.

Hausverwalter, die einen Rahmenvertrag in der Gebäudeversicherung führen, stehen in einer doppelten Verantwortung. Sie wählen die Police für den gesamten verwalteten Bestand und legen die Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter der vermietenden Eigentümer um.

Liegt die Prämie des Rahmenvertrags über dem regionalen Durchschnitt, muss der Verwalter den Mehrwert jederzeit begründen können. Die Begründung muss auf objektiven Leistungsmerkmalen des Tarifs basieren – nicht auf pauschalen Verweisen auf die Qualität des Maklers oder die Bequemlichkeit einer Bündelung.

Typische Leistungsmerkmale, die eine höhere Prämie rechtfertigen können: Allgefahrendeckung oder erweiterte Gefahren über die verbundene Wohngebäudeversicherung hinaus. Verzicht auf die Einrede der groben Fahrlässigkeit. Unterversicherungsverzicht mit gleitendem Neuwert. Erweiterte Elementarschadendeckung. Ableitungsrohre auf und außerhalb des Grundstücks mitversichert. Höhere Entschädigungsgrenzen bei Mietausfall oder Aufräumkosten.

Kann der Verwalter keines dieser Merkmale vorweisen und liegt die Prämie dennoch erheblich über dem Marktdurchschnitt, besteht für den vermietenden Eigentümer das Risiko eines Erstattungsanspruchs durch den Mieter – und für den Verwalter ein potenzieller Regressanspruch des Eigentümers.

Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB geltend machen. Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nach ständiger BGH-Rechtsprechung eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters: Er hat bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Der Schadensersatzanspruch ist auf Freihaltung von den überhöhten Kosten gerichtet – der Mieter kann ihn als Aufrechnung gegen eine Nachforderung oder als eigenständige Rückforderung durchsetzen. Die 12-Monats-Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB findet nach überwiegender Auffassung auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung, da der Anspruch von der Betriebskostenabrechnung dogmatisch abgekoppelt ist.

Für den Verwalter bedeutet das: Hat er die Gebäudeversicherung ohne Marktvergleich abgeschlossen oder eine erkennbar überteuerte Police gewählt, kann der Eigentümer ihn in Regress nehmen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Pflichtverletzung liegt nach BGH-Rechtsprechung beim Mieter (BGH, Urt. v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10). Der Mieter muss konkret darlegen, dass gleichwertige Leistungen zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären – etwa durch konkrete Vergleichsangebote anderer Versicherer für das betreffende Objekt. Der bloße Verweis auf einen Betriebskostenspiegel reicht nach BGH-Rechtsprechung allein nicht aus, kann aber als Indiz für eine Auffälligkeit dienen, die eine weitergehende Prüfung auslöst. Gelingt dem Mieter die Darlegung der Pflichtverletzung, muss sich der Vermieter nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB beim Vertretenmüssen entlasten – er muss darlegen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. In der Praxis trifft diese Pflicht den Verwalter, der die Auswahl getroffen hat. Eine dokumentierte Marktanalyse mit konkreten Vergleichsangeboten bei Vertragsabschluss ist der wirksamste Schutz.

Besonderheit bei übernommenen Altverträgen: Hat der Verwalter den Rahmenvertrag von einem Vorgänger übernommen, liegt die Pflichtverletzung nicht im ursprünglichen Vertragsabschluss – das Wirtschaftlichkeitsgebot als vertragliche Nebenpflicht greift erst ab Bestehen des Mietverhältnisses (BGH, Urt. v. 25.01.2023, VIII ZR 230/21). Eine Verletzung kommt dann nur in Betracht, wenn dem Verwalter eine Korrektur – etwa durch Kündigung oder Neuverhandlung des Vertrags – möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht wahrgenommen hat.