Hinweis: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, RL 2024/1275) ist seit dem 28. Mai 2024 in Kraft. Die Umsetzungsfrist für die Mitgliedstaaten läuft bis zum 29. Mai 2026. In Deutschland soll die Umsetzung über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) erfolgen, dessen Eckpunkte am 24. Februar 2026 vorgelegt wurden. Ein Gesetzentwurf liegt noch nicht vor. Ob die Umsetzungsfrist eingehalten wird, ist offen – die Bundesregierung hat sich bei der EU für eine Fristverlängerung eingesetzt. Dieser Artikel beschreibt die EU-Vorgaben und die absehbaren Auswirkungen auf WEGs – die konkrete nationale Ausgestaltung kann abweichen.

Die EPBD reformiert den Energieausweis in drei Dimensionen: Skala, Vorlagepflicht und Inhalt.

Neue Effizienzskala A bis G: Die bisherige deutsche Skala von A+ bis H (neun Klassen) wird durch eine EU-weit harmonisierte Skala von A bis G (sieben Klassen) ersetzt. Klasse A steht für Nullemissionsgebäude, Klasse G für die energetisch schlechtesten Gebäude des nationalen Bestands zum Zeitpunkt der Skaleneinführung (die genaue Schwelle legen die Mitgliedstaaten fest). Die Klassen B bis F müssen eine angemessene Verteilung der Energieeffizienzschwellen aufweisen – die genaue Aufteilung bestimmen die Mitgliedstaaten. Optional können Mitgliedstaaten eine Klasse A+ für Plus-Energiegebäude einführen. Die Gesamtenergieeffizienz wird durch einen numerischen Indikator für den Primärenergieverbrauch in kWh/(m²a) ausgedrückt.

Erweiterte Vorlagepflicht: Bisher musste ein Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung vorgelegt werden. Künftig gilt die Pflicht zusätzlich bei Verlängerung bestehender Mietverträge und bei größeren Renovierungen. Als „größer“ gilt eine Renovierung, wenn sie mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllenfläche betrifft oder die Kosten mehr als 25 Prozent des Gebäudewerts (ohne Grundstück) ausmachen – die genaue Definition legt die nationale Umsetzung fest.

Zusätzliche Pflichtangaben: Der Energieausweis muss künftig unter anderem Angaben zu Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen enthalten (für Neubauten ab 2028 bei über 1.000 m² Nutzfläche, ab 2030 für alle Neubauten). Neu sind außerdem Kategorien für Niedrigstenergiegebäude und Nullemissionsgebäude sowie ein EU-weit harmonisiertes Template (Anhang V der EPBD). Die bereits heute vorgesehenen Modernisierungsempfehlungen (§ 84 GEG) werden beibehalten und durch die EPBD inhaltlich konkretisiert.

Energieausweise sind grundsätzlich zehn Jahre gültig. Die EPBD regelt nicht, ob bereits ausgestellte Ausweise mit der alten Skala A+ bis H ab dem Umsetzungsstichtag pauschal ungültig werden. Diese Entscheidung obliegt der nationalen Umsetzung. Zwei Szenarien sind plausibel:

Szenario A (Stichtagsregelung): Alte Ausweise verlieren ihre Gültigkeit ab einem bestimmten Datum. Bei Verkauf, Vermietung oder Mietverlängerung müsste ein neuer Ausweis nach neuem Standard vorgelegt werden.

Szenario B (Bestandsschutz): Alte Ausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer Zehn-Jahres-Gültigkeit gültig. Nur neu ausgestellte Ausweise müssen die Skala A bis G und die neuen Pflichtangaben verwenden. Bei früheren Novellen (EnEV 2009, EnEV 2014, GEG 2020) wurde so verfahren.

Unabhängig vom Szenario: Die erweiterte Vorlagepflicht (Mietverlängerung, größere Renovierung) gilt ab Inkrafttreten der nationalen Umsetzung. In vielen Fällen wird dadurch ohnehin ein neuer Ausweis erforderlich. Laut GMG-Eckpunkten soll die Harmonisierung der Effizienzklassen erst bis Ende 2029 erfolgen – ob das mit der EPBD-Frist vereinbar ist, ist rechtlich umstritten.

Die nationale Umsetzung der EPBD erfolgt über eine Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, das künftig Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) heißen soll. Am 24. Februar 2026 haben die Regierungsfraktionen CDU/CSU und SPD Eckpunkte vorgelegt. Der Zeitplan sieht einen Kabinettsentwurf bis Ostern 2026 und ein Inkrafttreten vor dem 1. Juli 2026 vor.

Die für Hausverwalter relevanten Eckpunkte betreffen weniger den Energieausweis selbst als den Rahmen, in dem er ausgestellt wird:

65-Prozent-EE-Pflicht fällt weg: Die bisherige Vorgabe, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (§§ 71–71p, § 72 GEG), wird gestrichen. Stattdessen kommt eine sogenannte „Bio-Treppe“: Ab 2029 müssen neu eingebaute fossile Heizungen steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe (Biomethan, Wasserstoff) nutzen – beginnend bei rund 10 Prozent.

Wärmeplanung wird entkoppelt: Die Verknüpfung von kommunaler Wärmeplanung und GEG-Anforderungen wird aufgelöst. Das Wärmeplanungsgesetz soll separat überarbeitet und der Aufwand für Kommunen reduziert werden.

Nullemissionsstandard für Neubauten: Die EPBD verlangt Nullemission ab 2028 für alle neuen öffentlichen Gebäude (Wohn- und Nichtwohn) und ab 2030 für alle Neubauten. Die GMG-Eckpunkte verengen die 2028-Pflicht auf öffentliche Nichtwohngebäude. Ob das mit der EPBD vereinbar ist, bleibt abzuwarten. Nullemission bedeutet: sehr hohe Energieeffizienz, kein Einsatz fossiler Brennstoffe vor Ort und Deckung des verbleibenden Energiebedarfs durch erneuerbare Energien – vom Gebäude selbst, aus einer Erneuerbare-Energie-Gemeinschaft oder unter bestimmten Bedingungen aus dem Netz.

Wichtig: Es handelt sich um politische Eckpunkte, nicht um beschlossenes Recht. Der Gesetzentwurf steht noch aus. Bis zum Inkrafttreten des GMG gilt das aktuelle GEG einschließlich der 65-Prozent-Regelung unverändert.

Die EPBD-Änderungen treffen WEGs in mehreren Punkten:

Erweiterte Vorlagepflicht bei Mietverlängerung: In WEGs mit vermieteten Einheiten muss der Energieausweis künftig auch bei der Verlängerung bestehender Mietverträge vorgelegt werden. In der Praxis betrifft das vor allem befristete Mietverträge, die explizit verlängert werden – die üblichen unbefristeten Wohnraummietverträge laufen ohne Verlängerung fort und dürften von dieser Regelung nicht erfasst sein. Bei gemischt genutzten WEGs mit gewerblichen Einheiten (typischerweise befristete Verträge) ist der Effekt größer. Der Verwalter muss in jedem Fall sicherstellen, dass ein gültiger Ausweis verfügbar ist.

Mögliche Neubewertung auf der Skala A bis G: Die Umstellung der Skala kann dazu führen, dass ein Gebäude in der neuen Klassifizierung schlechter eingestuft wird als auf dem alten Ausweis. Das hat keinen direkten rechtlichen Effekt, aber einen psychologischen: Eine Herabstufung von E auf G in der Wahrnehmung von Käufern oder Mietern kann den Marktwert beeinflussen.

Bußgeldrisiko: Wer ohne gültigen Energieausweis vermietet oder verkauft, riskiert Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Das gilt schon heute; durch die erweiterte Vorlagepflicht steigt aber die Zahl der Anlässe, bei denen ein Ausweis vorgelegt werden muss.

Kein Sanierungszwang für Wohngebäude: Die EPBD schreibt Mindestenergieeffizienzstandards (MEPS) nur für Nichtwohngebäude vor (ab 2030 müssen die schlechtesten 16 Prozent saniert werden, ab 2033 die schlechtesten 26 Prozent). Für Wohngebäude sieht die Richtlinie keinen gebäudescharfen Sanierungszwang vor, sondern einen nationalen Pfad zur Senkung des Primärenergieverbrauchs um 16 Prozent bis 2030 und 20 bis 22 Prozent bis 2035 – jeweils bezogen auf den Gesamtbestand, nicht auf einzelne Gebäude. Bei gemischt genutzten WEGs mit gewerblichen Einheiten können die MEPS für Nichtwohngebäude jedoch relevant werden.

Neben dem Energieausweis führt die EPBD den Renovierungspass ein – ein Dokument, das einen stufenweisen Sanierungsfahrplan bis zum Nullemissionsstandard enthält. Die Mitgliedstaaten müssen ein Schema für die Erstellung bereitstellen, können aber selbst entscheiden, ob die Nutzung verpflichtend wird. In Deutschland existiert bereits der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP), der als Grundlage für den Renovierungspass dienen könnte.

Für WEGs ist der Renovierungspass vor allem dann relevant, wenn er mit der Förderung verknüpft wird: Bereits heute ist der iSFP Voraussetzung für den iSFP-Bonus in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Es ist wahrscheinlich, dass auch künftige Förderprogramme an den Renovierungspass anknüpfen.