Haftung des Hausverwalters bei der Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung gehört zu den zentralen Pflichtaufgaben jeder Hausverwaltung. Gleichzeitig ist sie eines der haftungsträchtigsten Felder der Verwaltertätigkeit. Fehler bei Abschluss, Überwachung oder Schadensabwicklung können existenzbedrohende Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Die Haftungsgrundlagen und Risiken unterscheiden sich dabei erheblich, je nachdem ob Sie eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein Mietobjekt verwalten.  

ARTIKEL 1 – WEG-VERWALTUNG

Pflichten, Risiken, Fallen

Warum die Gebäudeversicherung ein Haftungsbrennpunkt ist

Die Gebäudeversicherung ist für den WEG-Verwalter kein Routinevorgang, sondern ein dauerhaftes Haftungsrisiko. Jede Nachlässigkeit – von der unterlassenen Prüfung bei Objektübernahme bis zur verspäteten Schadensmeldung – kann Schadensersatzforderungen der Eigentümergemeinschaft auslösen. Mit der WEG-Reform 2020 und der zunehmenden Häufigkeit von Elementarschäden hat sich die Risikolage zusätzlich verschärft.

Rechtsgrundlagen der Verwalterpflichten

Die Pflichten des WEG-Verwalters im Bereich der Gebäudeversicherung ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (insbesondere § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG), dem Verwaltervertrag, der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Das WEG schreibt als Mindeststandard eine Feuerversicherung zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung vor. Die im Gesetz genannten Versicherungen sind dabei nicht immer für eine ordnungsgemäße Verwaltung ausreichend – der Wortlaut „insbesondere“ macht deutlich, dass der Verwalter den Bedarf im Einzelfall prüfen und bei Bedarf weitere Versicherungen veranlassen muss. Anspruchsgrundlage bei Pflichtverletzungen: § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. Verwaltervertrag und WEG.

Haftungsumfang im Detail

Bei Übernahme eines Verwaltungsobjekts ist der Verwalter verpflichtet, den bestehenden Versicherungsschutz vollständig zu prüfen. Er muss feststellen, welche Versicherungen abgeschlossen sind, ob deren Umfang dem Gebäude und seiner Nutzung gerecht wird und ob Deckungslücken bestehen. Unterlässt er diese Prüfung und entsteht in der Folge ein unversicherter oder unterversicherter Schaden, haftet er gegenüber der WEG auf Schadensersatz.

Der Verwalter muss der Eigentümerversammlung aktiv Empfehlungen für notwendige Absicherungen vorlegen. Dazu gehören insbesondere Leitungswasser-, Sturm-/Hagel- und Elementarschadenversicherung. Diese Empfehlungen sind als Beschlussvorlage in die Tagesordnung aufzunehmen.

Lehnt die Eigentümerversammlung eine empfohlene Versicherung ab, muss der Verwalter zwingend darauf bestehen, dass die Ablehnung im Protokoll festgehalten wird. Ohne diese Dokumentation bleibt er im Schadensfall haftbar, auch wenn er die Empfehlung mündlich ausgesprochen hat.

Versicherungsnehmer muss stets die WEG selbst sein – nicht die Hausverwaltung im eigenen Namen. Der Verwalter schließt den Vertrag als Vertreter der Gemeinschaft ab. Wird der Vertrag fehlerhaft auf den Namen der Hausverwaltung ausgestellt, kann dies im Schadensfall dazu führen, dass einzelne Eigentümer keine eigenen Ansprüche gegenüber dem Versicherer durchsetzen können.

Vgl. LG Ingolstadt, Urteil vom 14.02.2023, Az.: 21 O 3045/21.

Der Verwalter muss dafür sorgen, dass die Versicherungsprämien fristgerecht aus den Mitteln der WEG bezahlt werden. Wird der Versicherungsvertrag durch den Versicherer wegen Zahlungsverzugs gekündigt, haftet der Verwalter für daraus resultierende Schäden – sowohl Mehrkosten bei Neuabschluss als auch unversicherte Schäden während einer Deckungslücke.

Der Versicherungsschutz ist kein statisches Produkt. Der Verwalter muss bestehende Gebäudeversicherungen regelmäßig auf Aktualität prüfen – insbesondere nach baulichen Veränderungen, Modernisierungen, Umbauten, Nutzungsänderungen oder allgemeinen Baupreisveränderungen.

Im Schadensfall obliegt dem Verwalter die unverzügliche Meldung an den Versicherer und die Koordination der gesamten Schadensabwicklung. Verspätete Schadensmeldung, eigenmächtige Veränderungen am Schadensort oder unterlassene Mitwirkung bei der Schadensermittlung können zur vollständigen Leistungsfreiheit des Versicherers führen (§ 28 VVG). Das wirtschaftliche Risiko fällt vollständig auf den Verwalter zurück.

Beschließt die Eigentümerversammlung eine Kündigung oder einen Wechsel der Gebäudeversicherung, ist der Verwalter zur Umsetzung verpflichtet. Kündigt er die bestehende Versicherung und versäumt es, zum Ablauf eine neue zu beantragen, haftet er für sämtliche Schäden in der versicherungslosen Zeit. Die Reihenfolge ist zwingend: Erst neuen Vertrag sicherstellen, dann alten kündigen.

Die Gebäudeversicherung der WEG deckt das Gemeinschaftseigentum ab. Die Abgrenzung zum Sondereigentum ist im Schadensfall regelmäßig strittig – insbesondere bei Leitungswasserschäden, bei denen Gemeinschaftsleitungen und sondereigentümliche Leitungen betroffen sein können. Fehlerhafte Zuordnungen können dazu führen, dass Eigentümer berechtigte Versicherungsleistungen nicht erhalten oder die WEG unberechtigte Ansprüche geltend macht.

Das reformierte WEG hat die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums grundlegend verändert. Die GdWE trägt die gesamte Verantwortung; mit der größeren Entscheidungsfreiheit des Verwalters nimmt das Haftungsrisiko entsprechend zu. Seit Inkrafttreten des WEMoG können einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter nicht mehr direkt auf Schadensersatz verklagen. Stattdessen richtet sich der Anspruch gegen die GdWE, die sich das Verhalten des Verwalters zurechnen lassen muss. Die GdWE kann anschließend Regress beim Verwalter nehmen. Am wirtschaftlichen Risiko für den Verwalter ändert das nichts – es verlängert lediglich den Weg der Inanspruchnahme.

BGH, Urteil vom 05.07.2024, Az.: V ZR 34/24.

Gleichzeitig kann der Verwalter seit der Reform bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenverantwortlich handeln, ohne Beschluss der Eigentümerversammlung. Mit dieser erweiterten Befugnis wächst das persönliche Haftungsrisiko, da Fehler nicht mehr durch einen fehlenden Beschluss exkulpiert werden können.

Die häufigste und finanziell gravierendste Falle. Steigt der Gebäudewert durch Baupreisentwicklung, Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen, ohne dass die Versicherungssumme angepasst wird, kürzt der Versicherer im Schadensfall proportional. Der Verwalter haftet für die Differenz. Tarife mit gleitendem Neuwertfaktor können das Risiko reduzieren, erfordern aber eine regelmäßige Überprüfung der zugrunde liegenden Wertermittlung. Am sichersten ist die Versicherung über einen Tarif nach dem Wohneinheiten-Modell: Hier wird die Versicherungssumme nicht über eine pauschale Wertberechnung ermittelt, sondern anhand der tatsächlichen Anzahl der Wohneinheiten. Ein solcher Tarif beinhaltet den Unterversicherungsverzicht des Versicherers und garantiert den Wiederaufbau nach gleicher Art und Güte – das Risiko einer Unterversicherung wird damit faktisch ausgeschlossen.

Ein solches Konzept bietet beispielsweise der Rahmenvertrag von Aschendorf & Narten.

Elementarschäden – Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch, Rückstau – sind in der Standard-Gebäudeversicherung nicht enthalten. Bundesweit ist nur etwas mehr als die Hälfte der Wohngebäude mit einer Elementarversicherung gesichert. Der Verwalter muss die Eigentümer auf diese Lücke hinweisen und den Abschluss zur Beschlussfassung vorlegen. Bei Ablehnung: zwingende Protokollierung.

CDU/CSU und SPD haben sich 2025 darauf verständigt, dass eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden kommen soll. Geplant ist, dass Wohngebäudeversicherungen künftig nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden. Auch bestehende Verträge sollen erweitert werden. Ob eine Opt-Out-Möglichkeit für Eigentümer bestehen wird, ist noch offen (Stand: März 2026).

Kündigt der Verwalter den bestehenden Vertrag, bevor der neue Vertrag verbindlich zustandegekommen ist, haftet er persönlich für alle Schäden in der versicherungslosen Zeit.

Wenn die Gebäudeversicherung einen Schaden bezahlt, prüft sie, ob sie die Hausverwaltung in Regress nehmen kann – etwa wegen Obliegenheitsverletzung durch Nichtveranlassung notwendiger Reparaturen. Typische Verstöße: verspätete Schadensmeldung, eigenmächtige Veränderung des Schadensorts, unterlassene Mitwirkung bei der Schadensermittlung.

Unterlässt der Verwalter notwendige Instandhaltungsmaßnahmen – etwa die Reparatur defekter Leitungen oder eines undichten Dachs –, kann der Gebäudeversicherer Leistungen kürzen oder verweigern. Anschließend prüft der Versicherer den Regress gegen die Hausverwaltung wegen Obliegenheitsverletzung.

Es widerspricht Treu und Glauben, wenn der WEG-Verwalter Vergünstigungen gleich welcher Art annimmt, die ihm im Rahmen seiner treuhänderischen Tätigkeit angetragen werden. Rahmenverträge sind zulässig, sofern sie der Gemeinschaft nachweislich Vorteile bringen und transparent kommuniziert werden.

Seit dem 01.08.2018 ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter gesetzlich vorgeschrieben (§ 34c GewO). Die Mindestdeckungssumme beträgt 500.000 Euro pro Schadensfall bei mindestens zweifacher Maximierung. Viele Immobilienverwalter sind nicht ausreichend versichert. Zudem deckt die Vermögensschadenhaftpflicht keine Sach- und Personenschäden – hierfür ist eine separate Betriebshaftpflichtversicherung erforderlich.

Im Streitfall entscheidet die Dokumentation. Die Hausverwaltung haftet auch für Pflichtverletzungen ihrer Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB. Kann der Verwalter nicht nachweisen, dass er Empfehlungen ausgesprochen, Beschlussvorlagen erstellt oder Ablehnungen protokolliert hat, geht die Beweislast zu seinen Lasten.

Der WEG-Verwalter haftet gegenüber der Gemeinschaft für Pflichtverletzungen bei Abschluss, Anpassung und Überwachung der Gebäudeversicherung. Er haftet für Obliegenheitsverletzungen, die zum Verlust des Versicherungsschutzes führen, für Vermögensschäden aus Versäumnissen bei der Schadensregulierung und nachvertraglich für Pflichtverletzungen während seiner Amtszeit. Seit der WEG-Reform 2020 richtet sich der Schadensersatzanspruch des einzelnen Eigentümers gegen die GdWE, die anschließend Regress beim Verwalter nimmt. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis (§§ 195, 199 BGB). Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Stand: März 2026.