Hinweis: Bei den am 24. Februar 2026 veröffentlichten Dokumenten handelt es sich um politische Eckpunkte der Regierungsfraktionen, nicht um beschlossenes Recht. Der Gesetzentwurf soll, bis Ostern 2026 im Kabinett beschlossen werden. Das Inkrafttreten ist vor dem 1. Juli 2026 geplant. Bis dahin gilt das bisherige GEG 2024 unverändert weiter, einschließlich der 65-Prozent-Regelung für neu eingebaute Heizungen.

Das GMG soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend reformieren. Die mit der GEG-Novelle 2023 eingeführten §§ 71–71p GEG werden gestrichen. Ebenso entfällt § 72 GEG, der bereits seit 2020 Betriebsverbote für bestimmte Heizkessel regelte und 2023 um ein generelles Betriebsende zum 31. Dezember 2044 erweitert wurde. Damit entfallen die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch und die Betriebsverbote für bestimmte ältere Öl- und Gasheizungen. Der Einbau von Gas- und Ölheizungen ist künftig wieder ohne Einschränkungen möglich.

An die Stelle der 65-Prozent-Pflicht tritt ein Stufenmodell für fossile Heizungen – die sogenannte „Bio-Treppe“: Wer nach Inkrafttreten des GMG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 einen steigenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe nutzen – etwa Biomethan, Bioöl oder synthetische Kraftstoffe. Der Einstieg liegt bei mindestens 10 Prozent. Den weiteren Anstieg bis 2040 will der Gesetzgeber in drei Schritten festlegen. Die genauen Prozentsätze der weiteren Stufen stehen noch nicht fest.

Ergänzend zur Bio-Treppe wird ab 2028 eine allgemeine Grüngasquote für Energieversorger eingeführt. Sie startet bei bis zu einem Prozent und soll aufwachsend dazu beitragen, dass auch bestehende Gas- und Ölheizungen schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Für den Bio-Anteil entfällt der CO₂-Preis, was die Mehrkosten für Verbraucher teilweise dämpft.

Weitere Eckpunkte: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) soll bis mindestens 2029 auskömmlich finanziert bleiben. Die EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) wird 1:1 umgesetzt, ohne zusätzliche nationale Sanierungspflichten für Wohngebäude. Die kommunale Wärmeplanung bleibt als Instrument erhalten, wird aber für kleine Kommunen unter 15.000 Einwohnern deutlich vereinfacht.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften verändert sich die Ausgangslage bei Heizungsentscheidungen grundlegend. Bisher mussten Verwalter und Eigentümer bei einem Heizungstausch prüfen, ob die neue Anlage die 65-Prozent-Quote erfüllt oder ob eine Ausnahme greift. Mit dem GMG entfällt diese Prüfung. Stattdessen steht eine andere Frage im Vordergrund: Welche Heizung ist langfristig wirtschaftlich – unter Berücksichtigung steigender CO₂-Preise, der Bio-Treppe und der kommunalen Wärmeplanung?

Die Technologieoffenheit des GMG gibt ETV-Beschlüssen mehr Spielraum. Eine neue Gasheizung ist wieder ohne Weiteres beschlussfähig. Das bedeutet aber auch: Die Verantwortung für eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung liegt dann vollständig bei der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter. Wer nach Inkrafttreten des GMG eine fossile Heizung einbaut, bindet die WEG für 15 bis 20 Jahre an steigende Brennstoffkosten – CO₂-Preis, Bio-Treppe-Aufschläge und Grüngasquote kumulieren sich.

Ein angekündigter Mieterschutz gegen überhöhte Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen ist in den Eckpunkten erwähnt, aber noch nicht ausgestaltet. Für vermietende WEG-Eigentümer kann das relevant werden: Wenn später eine Regelung eingeführt wird, die unwirtschaftliche Heizungsentscheidungen sanktioniert, trifft das regulatorische Risiko die Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter sollte diesen Punkt in der ETV-Vorbereitung transparent machen.

Keine Sanierungspflicht für Bestandsgebäude: Die Eckpunkte stellen klar, dass aus der EPBD-Umsetzung keine gebäudeindividuellen Sanierungspflichten für Wohngebäude entstehen. Funktionierende Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden. Der gesamte § 72 GEG wird gestrichen – damit entfällt sowohl das bestehende Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel ab 30 Jahren (§ 72 Abs. 1 und 2 GEG) als auch das mit der GEG-Novelle 2023 eingeführte generelle Betriebsende für alle fossil betriebenen Heizkessel zum 31. Dezember 2044 (§ 72 Abs. 4 GEG).

Hamburg ist als Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern verpflichtet, bis zum 30. Juni 2026 einen kommunalen Wärmeplan nach dem Wärmeplanungsgesetz (WPG) vorzulegen. Der Entwurf des Wärmeplans wird voraussichtlich im März 2026 vorliegen. Die Stadt hat bereits Zwischenergebnisse veröffentlicht – darunter eine Wärmenetzeignungskarte, die zeigt, wo Fernwärme ausgebaut wird und wo dezentrale Lösungen vorgesehen sind.

Für Hausverwalter in Hamburg ergibt sich daraus eine doppelte Dynamik: Das GMG lockert die bundesweiten Vorgaben für den Heizungstausch. Gleichzeitig schafft die kommunale Wärmeplanung in Hamburg konkrete Gebietskulissen, die zeigen, ob ein Gebäude perspektivisch an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden kann oder ob dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen die geeignetere Option sind. Hamburg setzt dabei auf eine Mischstrategie aus Fernwärme, industrieller Abwärmenutzung aus dem Hafen und Flusswärmepumpen.

Aus dem Wärmeplan entstehen keine unmittelbaren rechtlichen Pflichten für Eigentümer. Er ist aber eine zentrale Orientierungshilfe bei der Frage, welche Heizungsinvestition langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist. Verwalter, die eine Heizungsentscheidung für eine WEG vorbereiten, sollten die Gebietskulisse des Hamburger Wärmeplans in die Beschlussvorlage einbeziehen. Wer heute eine Gasheizung einbaut, obwohl in drei Jahren ein Fernwärmeanschluss verfügbar wird, riskiert eine wirtschaftlich nachteilige Entscheidung für die Gemeinschaft.

Die Bio-Treppe des GMG ist weniger ambitioniert als die bisherige Regelung in § 71 Abs. 9 GEG, die beim Einsatz flüssiger oder gasförmiger Brennstoffe eine Beimischungsquote von 15 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 vorsah. Die GMG-Eckpunkte starten bei 10 Prozent ab 2029. Die weiteren Stufen stehen noch nicht fest.

Zwischen dem geplanten Inkrafttreten des GMG (vor dem 1. Juli 2026) und dem Start der Bio-Treppe (1. Januar 2029) liegt eine Phase von über zweieinhalb Jahren ohne Beimischungspflicht für neue fossile Heizungen. Wer in diesem Zeitfenster eine Gas- oder Ölheizung einbaut, kann sie zunächst mit 100 Prozent fossilem Brennstoff betreiben. Ab 2029 greift dann die 10-Prozent-Stufe. Die Einhaltung der Bio-Treppe soll durch den Schornsteinfeger im Rahmen der Abgasprüfung kontrolliert werden.