Die Heizkostenverordnung wurde zum 1. Dezember 2021 novelliert und setzt die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED 2018/2002) in deutsches Recht um. Die HeizkostenV ist gemäß § 2 zwingendes Recht: Abweichende Vereinbarungen – weder im Mietvertrag noch per WEG-Beschluss – sind unwirksam. § 5 Abs. 2 HeizkostenV schreibt vor, dass alle nach dem 1. Dezember 2021 neu installierten Messgeräte fernablesbar sein müssen. Fernablesbar bedeutet: Die Verbrauchsdaten können ohne Zugang zur einzelnen Nutzeinheit abgelesen werden (§ 5 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV). Eine Ausnahme gilt für den Einzelgeräteaustausch: Wird ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt, der Teil eines nicht fernablesbaren Gesamtsystems ist, muss das Ersatzgerät nicht fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 S. 4 HeizkostenV). Dies betrifft aber nur den punktuellen Ersatz – die Gesamtumrüstungsfrist bis 31.12.2026 bleibt davon unberührt.

Für Bestandsgeräte, die vor dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, gilt eine Übergangsfrist: Sie müssen bis zum 31. Dezember 2026 durch Nachrüstung oder Austausch die Anforderungen an Fernablesbarkeit erfüllen (§ 5 Abs. 3 S. 1 HeizkostenV). Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Nachrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 S. 2 HeizkostenV).

Seit dem 1. Dezember 2022 gilt zusätzlich: Neu installierte fernablesbare Geräte müssen interoperabel sein und an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können (§ 5 Abs. 2 S. 3 und Abs. 5 HeizkostenV). Für bereits verbaute fernablesbare Geräte, die diese Anforderungen nicht erfüllen, läuft eine zweite Frist bis zum 31. Dezember 2031 (§ 5 Abs. 4 HeizkostenV). Der gesetzlich vorgeschriebene Evaluationsbericht nach § 5 Abs. 8 HeizkostenV wurde vom Bundeswirtschaftsministerium veröffentlicht (Erstellung: Öko-Institut/PwC/dena). Ergebnis: Die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik folgt einem bestehenden Markttrend. Die Pflicht bleibt unverändert bestehen.

Die Umrüstungspflicht betrifft alle Ausstattungen zur Verbrauchserfassung von Wärme und Warmwasser in Gebäuden mit zentraler Versorgungsanlage ab zwei Nutzeinheiten. Im Einzelnen sind das: Heizkostenverteiler an Heizkörpern, Wärmemengenzähler bei Fußbodenheizungen und Zentralheizungen mit Wohnungsstationen sowie Warmwasserzähler für zentral erwärmtes Wasser.

Kaltwasserzähler fallen nicht unter die HeizkostenV. Die Pflicht zum Einbau von Kaltwasserzählern ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern Ländersache. Hamburg geht über die meisten Bundesländer hinaus: Neben der Neubaupflicht (seit 1987) bestand seit 1994 eine Nachrüstungspflicht für den gesamten Altbaubestand, die seit September 2004 umgesetzt ist. Die Pflicht ist in der seit 1. Januar 2026 geltenden Neufassung der Hamburgischen Bauordnung in § 45 Abs. 4 HBauO fortgeführt. Eine bundesweite Pflicht zur Fernablesbarkeit von Kaltwasserzählern besteht jedoch nicht.

Der Anwendungsbereich der HeizkostenV ist in § 1 definiert: Sie gilt für Gebäude mit zentraler Heiz- und Warmwasserversorgung, bei denen die Kosten auf mehrere Nutzer verteilt werden. Einfamilienhäuser und Gebäude mit dezentraler Heizung (Etagenheizungen) fallen nicht unter § 1. Spezifische Ausnahmen regelt § 11 HeizkostenV – darunter Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt, und Gebäude mit extrem niedrigem Heizwärmebedarf.

Die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik ist kein Selbstzweck. An die Fernablesbarkeit knüpft eine zweite Pflicht an: die monatliche unterjährige Verbrauchsinformation (§ 6a HeizkostenV). Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern monatlich Informationen über ihren individuellen Verbrauch zur Verfügung stellen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Wer die Umrüstung versäumt und deshalb auch keine UVI liefert, riskiert kumulierte Kürzungsrechte: 3 Prozent für fehlende Fernablesbarkeit plus 3 Prozent für fehlende UVI.

Die UVI muss mindestens enthalten: den Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden (§ 6a Abs. 2 Nr. 1 HeizkostenV – bei Heizkostenverteilern ist eine Umrechnung erforderlich), einen Vergleich mit dem Verbrauch des Vormonats und dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers (soweit diese Daten erhoben worden sind) sowie einen Vergleich mit dem Durchschnittsverbrauch eines normierten Nutzers derselben Kategorie. In der Praxis wird die UVI in der Regel durch den Messdienstleister über ein digitales Portal bereitgestellt.

Die HeizkostenV sieht bei Verstößen gegen die Umrüstungs- und Informationspflichten konkrete Sanktionen vor (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Die Kürzungsrechte sind kumulativ: Keine fernablesbare Ausstattung installiert (§ 12 Abs. 1 S. 2): Der Mieter kann seinen Kostenanteil um 3 Prozent kürzen. Keine oder unvollständige monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a (§ 12 Abs. 1 S. 3): weitere 3 Prozent Kürzung. Keine verbrauchsabhängige Abrechnung insgesamt (§ 12 Abs. 1 S. 1): 15 Prozent Kürzung auf den gesamten Kostenanteil.

Im ungünstigsten Fall – keine fernablesbare Messtechnik, keine UVI, keine verbrauchsabhängige Abrechnung – summieren sich die Kürzungsrechte auf bis zu 21 Prozent.

Wichtig für WEGs: Die Kürzungsrechte nach § 12 Abs. 1 S. 1 bis 3 gelten ausdrücklich nicht im Verhältnis zwischen einzelnem Wohnungseigentümer und der GdWE (§ 12 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV). Sie greifen nur im Mietverhältnis. Für vermietende WEG-Eigentümer bedeutet das: Der Mieter kann gegenüber dem vermietenden Eigentümer kürzen – der Eigentümer kann die Kürzung aber nicht an die WEG weitergeben. Das Kostenrisiko trägt der vermietende Eigentümer allein.

Wichtig: Die HeizkostenV enthält keine Bußgeldtatbestände und keine Ordnungswidrigkeiten. Eine behördliche Kontrolle der Umrüstung ist nicht vorgesehen. Die Durchsetzung erfolgt ausschließlich privatrechtlich – über die Kürzungsrechte der Mieter und die Haftung des Verwalters aus dem Verwaltervertrag. Das unterscheidet die HeizkostenV grundlegend von ordnungsrechtlichen Pflichten wie dem Bleileitungsverbot der TrinkwV, bei dem das Gesundheitsamt Bußgelder verhängen kann.

Die Umrüstungspflicht ist keine versicherungsrechtliche Frage – Leitungswasser- oder Brandschäden hängen nicht vom Zählertyp ab. Die Relevanz für den Versicherungsmakler liegt an anderer Stelle: in der Vermögensschadenhaftpflicht des Verwalters.

Versäumt der Verwalter, die Eigentümerversammlung rechtzeitig über die Umrüstungspflicht zu informieren und einen Beschluss herbeizuführen, liegt eine Pflichtverletzung vor. Führt die Fristversäumnis zu Kürzungsrechten der Mieter, entsteht ein Vermögensschaden bei den vermietenden Eigentümern. Dieser Schaden ist über die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Verwalters gedeckt – sofern eine solche besteht und der Verwalter nicht vorsätzlich gehandelt hat.

Für den Verwalter gilt: Die Einhaltung gesetzlicher Fristen gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Die Initiative muss vom Verwalter ausgehen. Wer erst im Herbst 2026 handelt, riskiert Terminengpässe bei Messdienstleistern und Lieferprobleme bei Geräten.

In der WEG ist die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Finanzierung erfolgt über die Erhaltungsrücklage oder per Sonderumlage. Ein WEG-Beschluss ist erforderlich.

In der Praxis gibt es zwei Modelle: Kauf der Geräte durch die WEG (Finanzierung aus Rücklage, Eigentum der GdWE) oder Miete über einen Messdienstleister (laufende Kosten als Betriebskosten nach § 2 Nr. 4a BetrKV). Bei der Mietvariante sind die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig, sofern das Beteiligungsverfahren nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV durchgeführt wurde. Bei der Kaufvariante kommt eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB in Betracht – ob die Umrüstung auf fernablesbare Messtechnik von der Rechtsprechung als Modernisierungsmaßnahme eingestuft wird, ist jedoch noch nicht abschließend geklärt.