Die Einführung einer verpflichtenden Elementarschadenversicherung für Wohngebäude rückt näher. Der Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD formuliert unmissverständlich: Im Neugeschäft soll die Wohngebäudeversicherung künftig nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden. Für Hausverwalter heißt das: die Informationspflicht gegenüber den Eigentümern greift bereits heute.

Stand März 2026 besteht keine gesetzliche Pflicht zum Abschluss einer Elementarschadenversicherung. Die Absicherung gegen Naturgefahren wie Überschwemmung, Starkregen, Erdrutsch, Schneedruck oder Erdbeben ist nach wie vor ein freiwilliger Zusatzbaustein zur Wohngebäudeversicherung.

Die Fakten sprechen jedoch eine deutliche Sprache: Bundesweit sind nur knapp 57 Prozent der Gebäude gegen Elementargefahren versichert, obwohl rund 99 Prozent aller Wohngebäude über eine Wohngebäudeversicherung verfügen. Gleichzeitig belaufen sich die versicherten Schäden durch Naturgefahren 2025 nach erster Einschätzung des GDV auf rund 2,6 Milliarden Euro – und das in einem vergleichsweise schadensarmen Jahr.

Der Bundesrat hatte bereits am 31. März 2023 einstimmig beschlossen, dass eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden bundesweit gelten solle.

Im neuen Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD heißt es, dass im Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden soll. Die wesentlichen Eckpunkte:

Neugeschäft Die Wohngebäudeversicherung soll künftig ausschließlich inklusive Elementarschadenabsicherung angeboten werden.

Bestandsverträge

Bei bestehenden Versicherungen soll der Versicherungsschutz zu einem Stichtag um die Elementarschadenversicherung erweitert werden. Geprüft wird eine Opt-Out-Lösung, mit der Versicherungsnehmer nachträglich auf den zusätzlichen Schutz verzichten könnten.

Staatliche Rückversicherung Der Koalitionsvertrag sieht darüber hinaus die Einführung einer staatlichen Rückversicherung für Elementarschäden vor. Dieses Instrument soll insbesondere die Versicherbarkeit von Gebäuden in hohen Risikozonen sicherstellen, die auf dem privaten Markt bisher nur eingeschränkt oder zu sehr hohen Prämien versicherbar waren. Die Versicherungswirtschaft hat dazu unter dem Namen „Elementar Re“ ein eigenes Umsetzungskonzept vorgelegt, das vor allem die rund 400.000 Wohngebäude in der Hochrisikoklasse ZÜRS 4 adressiert. Die exakten Details – Stichtag, Opt-Out-Ausgestaltung, Prämiengestaltung in Hochrisikozonen – stehen noch nicht fest. Die politische Entscheidung ist jedoch gefallen. Es geht nur noch um das Wie und Wann, nicht um das Ob.

Bestandsaufnahme Jeder Verwalter sollte sofort prüfen, welche der verwalteten Gebäude bereits über Elementarschutz verfügen. Diese Information ist essenziell für die rechtzeitige Vorbereitung der Eigentümergemeinschaften.

Wirtschaftsplanung Der Einschluss einer Elementarschadenversicherung erhöht die Prämie. Je nach ZÜRS-Zone variieren die Mehrkosten erheblich. Besonders in Regionen, die als Hochrisikogebiet gelten, können die Mehrkosten über 1.000 Euro jährlich betragen.

Beschlussfassung Solange keine gesetzliche Pflicht besteht, bedarf die Erweiterung der Gebäudeversicherung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Einberufung, Tagesordnung und Angebotsvergleich erfordern mehrere Monate Vorlauf. Wer diesen Prozess erst bei Inkrafttreten einer Pflicht anstößt, gerät unter Zeitdruck.

Rahmenverträge prüfen Bei Wohneinheiten-Modellen ist zu klären, wie sich der Elementarschutz auf den Gesamtbeitrag auswirkt und ob Rahmenvertragskonditionen günstigere Konditionen ermöglichen.

Das Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (ZÜRS) des GDV teilt Standorte in vier Gefährdungsklassen ein:

Entscheidend: 99 Prozent der Häuser sind mittlerweile problemlos versicherbar, dank verbesserter Risikoanalyse und ausgebautem Hochwasserschutz. Auch Vorschäden führen nicht mehr automatisch zu einem Ausschluss.

Starkregen kann jedes Gebäude treffen – unabhängig von der Nähe zu Gewässern. Das Ahrtal 2021 hat das unmissverständlich gezeigt.

Die Elementarschadenversicherung ergänzt die Standardgefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel) um Schäden durch:

• Überschwemmung und Hochwasser • Starkregen und Rückstau • Erdbeben • Erdsenkung und Erdrutsch • Schneedruck und Lawinen

Nicht versichert ist in der Regel Grundwasser, das von unten durch die Wand drückt, ohne vorherige oberirdische Überschwemmung. Nicht versichert können Schäden durch Rückstau sein, wenn keine funktionstüchtige Rückstausicherung vorhanden ist. Verwalter sollten daher neben dem Versicherungsschutz auch die technische Ausstattung der Gebäude prüfen.

Bereits heute treffen den Verwalter Sorgfaltspflichten im Zusammenhang mit dem Versicherungsschutz:

Informationspflicht Der Verwalter muss die Eigentümergemeinschaft über Versicherungslücken informieren und auf die Notwendigkeit einer Elementarabsicherung hinweisen.

Schadenverhütung Rückstausicherungen müssen funktionsfähig sein, Kellerabdichtungen intakt, Entwässerungsrinnen frei. Werden solche Pflichten verletzt, zahlt der Versicherer unter Umständen nicht oder nur teilweise.

Meldepflichten Bauliche Veränderungen, die das Risikoprofil ändern, müssen dem Versicherer gemeldet werden.