Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz gilt seit dem 1. Januar 2023 für alle Wohngebäude, die mit fossilen Brennstoffen beheizt werden – also mit Gas, Öl oder Fernwärme aus fossilen Quellen. Es betrifft sowohl Einzeleigentümer als auch WEGs mit vermieteten Einheiten.

Der Grundgedanke: Je schlechter die energetische Qualität eines Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil an der CO₂-Abgabe. Der Gesetzgeber will damit einen Anreiz zur energetischen Sanierung schaffen. Mieter, die in schlecht gedämmten Gebäuden zwangsläufig mehr heizen müssen, sollen nicht allein für den erhöhten CO₂-Ausstoß aufkommen.

Die CO₂-Abgabe steigt dabei kontinuierlich: 2024 betrug sie 45 Euro pro Tonne, 2025 liegt sie bei 55 Euro. Ab 2026 endet die Festpreisphase: Der CO₂-Preis wird erstmals per Versteigerung ermittelt, bewegt sich aber noch innerhalb eines staatlich festgelegten Preiskorridors von 55 bis 65 Euro pro Tonne (§ 10 Abs. 2 BEHG). Der Übergang in den europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) war ursprünglich für 2027 vorgesehen. Im November 2025 haben der EU-Umweltministerrat und das Europäische Parlament den Start um ein Jahr auf 2028 verschoben. Für 2027 bleibt damit der nationale Emissionshandel (nEHS) bestehen. Der genaue Preismechanismus für 2027 richtet sich nach der BEHV-Novelle vom September 2025.

Die Aufteilung erfolgt über ein Stufenmodell mit zehn Stufen, das sich am CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr orientiert. Je höher der Ausstoß, desto größer der Vermieteranteil:

Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/a) trägt der Mieter 100 Prozent, der Vermieter nichts. Bei mittlerer Effizienz (z. B. 32 bis unter 37 kg CO₂/m²/a) liegt die Aufteilung bei 50:50. Bei sehr ineffizienten Gebäuden (ab 52 kg CO₂/m²/a) übernimmt der Vermieter 95 Prozent, der Mieter nur noch 5 Prozent.

Die Berechnung basiert auf dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch des Abrechnungszeitraums, dem Emissionsfaktor des eingesetzten Brennstoffs und der Wohnfläche des Gebäudes. Der Verwalter muss daraus den spezifischen CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter ermitteln, die zutreffende Stufe bestimmen und den Vermieter- und Mieteranteil in der Heizkostenabrechnung korrekt ausweisen.

In der Praxis kommt die Berechnung dem Verwalter zu, da er die Heizkostenabrechnung für die vermietenden Eigentümer erstellt. Die wesentlichen Schritte:

Der Brennstofflieferant ist verpflichtet, auf der Rechnung den CO₂-Kostenanteil und die zugehörige CO₂-Menge auszuweisen. Aus der Gesamtmenge CO₂ und der beheizten Wohnfläche ergibt sich der spezifische CO₂-Ausstoß (kg CO₂/m²/a). Anhand der Stufentabelle im CO2KostAufG wird der prozentuale Vermieteranteil bestimmt. Der Mieteranteil wird in die Heizkostenabrechnung übernommen, der Vermieteranteil dem Eigentümer zugewiesen.

Für WEGs mit Zentralheizung bedeutet das: Die Gesamtberechnung erfolgt auf Gebäudeebene, die Verteilung auf die einzelnen Einheiten dann nach dem vereinbarten Umlageschlüssel. Der Verwalter muss die Stufenzuordnung nicht pro Wohnung, sondern pro Gebäude vornehmen.

Bei Fernwärme gelten die Angaben des Fernwärmeversorgers. Dieser ist verpflichtet, die CO₂-Kosten und den Emissionsfaktor auf der Rechnung auszuweisen. Der Verwalter übernimmt diese Werte in die Berechnung.

Weist der Verwalter den Vermieteranteil in der Heizkostenabrechnung nicht aus, hat der Mieter das Recht, seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 Prozent zu kürzen – so sieht es § 7 Abs. 4 CO2KostAufG vor. Dieses Kürzungsrecht besteht unabhängig davon, ob die Nichtausweisung auf einem Fehler oder auf Unkenntnis beruht.

Für den vermietenden Eigentümer kann ein falsch berechneter Vermieteranteil zu Nachforderungen oder Erstattungsansprüchen der Mieter führen. Und für den Verwalter selbst besteht ein Haftungsrisiko: Hat er die Berechnung pflichtwidrig unterlassen oder fehlerhaft durchgeführt, kann der Eigentümer ihn in Regress nehmen – insbesondere, wenn ein wirtschaftlicher Schaden durch Mieterklagen oder Erstattungsansprüche entstanden ist.